Le parc collectif des années 1960 et 1970 de Tours pose au syndic un problème d'anticipation plus que de technique : au Sanitas, la première tranche de 811 logements est lancée en 1958, la deuxième porte sur 1 279 logements et le dernier immeuble n'est inauguré qu'en 1978 ; aux Fontaines, la zone à urbaniser en priorité créée le 22 mars 1967 entre Tours et Saint-Pierre-des-Corps prévoyait environ 4 000 logements dont un millier en accession, les dernières tours de seize à dix-huit étages étant achevées vers 1976. Ces lots en accession forment aujourd'hui des copropriétés dont les toitures-terrasses arrivent, pour beaucoup, au terme de leur deuxième cycle de vie.

Une réfection de complexe d'étanchéité sur ce bâti ne se prépare pas trois semaines avant l'assemblée générale, au moment de rédiger la convocation, mais six à neuf mois plus tôt : les pièces qui rendent le vote solide dépendent de délais réglementaires et de diagnostics incompressibles.

Le constat : écrire le désordre avant de le chiffrer

Le point de départ n'est pas un devis mais un constat écrit, daté et localisé. Le syndic a intérêt à consigner l'origine des infiltrations signalées, l'étage et l'orientation des logements concernés, l'historique des interventions ponctuelles déjà réglées sur le budget courant et l'état du carnet d'entretien prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Sur une barre de six à huit niveaux comme sur une tour de dix-huit étages, la différence entre un désordre localisé sur un point singulier — relevé en pied d'acrotère, entrée d'eaux pluviales, joint de dilatation — et un vieillissement généralisé du revêtement change la nature de la décision : la réparation relève de l'entretien courant dans un cas ; dans l'autre, la copropriété engage un marché qui devra être voté, provisionné et assuré.

Le diagnostic : ce que la norme impose avant tout chiffrage

La réfection des ouvrages d'étanchéité relève du NF DTU 43.5, homologué en 2002 et modifié par son amendement A1 de 2007, qui subordonne toute solution à une reconnaissance préalable de l'existant : sondages du complexe en place, vérification de l'élément porteur, état et humidité de l'isolant, essais d'adhérence, examen des points singuliers. C'est lui qui détermine si l'ancien revêtement peut être conservé et recouvert, partiellement déposé ou entièrement retiré. Le support renvoie à un autre texte selon sa nature : le NF DTU 43.1 pour les éléments porteurs en maçonnerie, cas dominant des toitures-terrasses en béton de ces ensembles, le NF DTU 43.3 pour les tôles d'acier nervurées des extensions tertiaires de pied d'immeuble, le NF DTU 43.4 pour le bois ; le NF DTU 20.12 encadre le gros œuvre destiné à recevoir l'étanchéité, donc la forme de pente.

S'y ajoute une obligation que le calendrier ne pardonne pas : le repérage de l'amiante avant travaux, régi par l'arrêté du 16 juillet 2019, s'impose dans tout immeuble bâti dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Tout le bâti du Sanitas et des Fontaines entre dans ce champ, et les produits bitumineux posés avant l'interdiction de 1997 sont susceptibles d'en contenir. Tant qu'il n'est pas réalisé, un devis de dépose reste provisoire : plan de retrait et filière d'évacuation spécifiques en modifient le montant comme la durée. Les copropriétés de la zone d'aménagement concerté des Deux-Lions, lancée vers 1990, y échappent : les comparaisons de prix au mètre carré entre quartiers n'ont donc aucun sens.

Pourquoi trois devis qui ne nomment pas le même texte ne sont pas comparables

La mise en concurrence n'a de valeur que si les entreprises répondent au même ouvrage. Un devis qui vise le NF DTU 43.5 en conservation partielle, un deuxième qui prévoit une dépose totale jusqu'au support sous NF DTU 43.1, un troisième qui propose une membrane synthétique en polychlorure de vinyle ou en polyoléfine — laquelle relève non d'un DTU mais d'un Avis Technique ou d'un Document Technique d'Application du CSTB, au domaine d'emploi défini — décrivent trois marchés différents. Les écarts de prix ne mesurent alors que l'écart de périmètre. Pour rendre les offres commensurables, un descriptif commun doit figer le texte de référence invoqué, le parti de réfection retenu, le complexe et son isolant, le traitement des relevés dont la hauteur minimale est fixée à quinze centimètres au-dessus de la protection par le NF DTU 43.1, les évacuations d'eaux pluviales, la protection finale, les moyens d'accès et de levage, la gestion des déchets, et l'attestation d'assurance de responsabilité décennale couvrant l'activité à la date d'ouverture du chantier.

Un point reste sous-estimé : lorsque la réfection porte sur au moins la moitié de la surface de couverture hors ouvertures, le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016, en vigueur depuis le 1er janvier 2017, rend l'isolation thermique obligatoire, sauf impossibilité technique, juridique ou disproportion économique établie. Ce n'est pas une option d'amélioration : c'est une contrainte réglementaire qui doit apparaître au descriptif et qui pèse sur la qualification du vote.

Ordre du jour, majorité, passerelle

La convocation doit partir au moins vingt et un jours avant la réunion, et les conditions essentielles des contrats proposés, devis compris, sont notifiées avec l'ordre du jour à peine de nullité de la décision ; la Cour de cassation a jugé le 9 mars 2022 que chaque devis ainsi notifié doit être soumis au vote. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose en outre une mise en concurrence au-delà d'un montant fixé par l'assemblée, et la consultation du conseil syndical au-delà d'un seuil qu'elle détermine.

La ligne de partage des majorités est la suivante : les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, dont la réfection d'un ouvrage d'étanchéité défaillant, relèvent de l'article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, abstentions non comptabilisées ; les travaux rendus obligatoires par un texte suivent le même régime ; une amélioration ou des travaux d'économie d'énergie étrangers à la conservation basculent en revanche à l'article 25, avec, si le tiers des voix de tous les copropriétaires est atteint, un second vote immédiat à l'article 24 par le mécanisme de l'article 25-1. Une résolution mal qualifiée reste attaquable pendant deux mois, délai que la troisième chambre civile fait courir, depuis son arrêt du 16 avril 2026, du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, que le pli soit retiré ou non.

Provisions, fonds de travaux et taux applicables

Le vote des travaux ne vaut rien sans l'échéancier des appels de fonds voté dans la même résolution. La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et, lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. Le projet de plan pluriannuel issu de la loi du 22 août 2021, qui vise les immeubles de plus de quinze ans, s'impose depuis le 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, le 1er janvier 2024 de 51 à 200 lots et le 1er janvier 2025 en deçà : ses modalités d'élaboration se votent à l'article 24, l'adoption de tout ou partie du plan à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Côté fiscalité, une réfection sur un immeuble d'habitation achevé depuis plus de deux ans relève du taux de 10 %, les travaux d'amélioration de la qualité énergétique du taux de 5,5 %, le reste du taux de 20 %. Dans un immeuble mixte comportant des locaux commerciaux ou tertiaires en rez-de-chaussée, fréquent sur ces ensembles, le taux réduit couvre la totalité des travaux sur parties communes lorsque la part de locaux d'habitation atteint au moins 50 %, et fait sinon l'objet d'une ventilation aux millièmes établie par le syndic. Les dispositifs d'aide — MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro collectif — supposent une entreprise titulaire d'une qualification RGE et des critères techniques respectés : cette qualification se vérifie entreprise par entreprise, et le montage se prépare avant le vote, jamais après.

Ce qui fait échouer un vote

  • des devis notifiés hors délai, ou dont les conditions essentielles sont absentes ;
  • une question tranchée alors qu'elle n'était pas inscrite à l'ordre du jour ;
  • des offres portant sur des périmètres différents, que l'assemblée renvoie faute de pouvoir arbitrer ;
  • un chiffrage établi sans repérage amiante, donc révisable après le vote ;
  • une résolution adoptée sans échéancier d'appels de fonds, ou sous une majorité mal identifiée.

Le calendrier, dernier paramètre

Tours reçoit environ 678 millimètres de précipitations réparties sur près de 109 jours par an, sous un climat océanique altéré, et a connu des extrêmes de 40,8 °C le 25 juillet 2019 et de −18,5 °C le 29 décembre 1964 : autant de sollicitations que subit une membrane sombre exposée en toiture. Un vote acquis en fin d'année reporte mécaniquement le chantier, quand une assemblée tenue au premier trimestre laisse le temps de purger le délai de contestation, de notifier le marché et d'ouvrir en période favorable. Le raisonnement vaut aussi pour les copropriétés contemporaines de la zone à urbaniser en priorité de Joué-lès-Tours, engagée dès 1958, et pour les résidences dotées de terrasses accessibles sur dalles, où la dépose et la repose de la protection ajoutent une ligne au planning comme au budget.